20-01 7:30 | Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год
Цены на квартиры в Израиле повысятся в ближайший год еще на 10-15%, а может быть и еще больше. Такой прогноз сделал гендиректор риэлтерского агентства "Римекс" д-р Бернард Раскин.

Читать всю статью...



Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 1
Наташа

Вот чудесный пример того, как сбываются предсказания. Народ прочитает прогноз (исходящий от серьезного специалиста, а как же!) и рванет покупать квартиры, пока они не подорожали. И они тут же подорожают. Интересно, где тот разумный порог, на котором остановится такой быстрый рост цен на жилье?
 Женская логика: во-первых, не брала, а во-вторых, уже положила.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 2
Носорог

Я тут считал кое-что и у меня получилось, что цены на жилье не поднимаются никогда.
Нет, в абсолютном исчислении в денежных знаках они, возможно, и растут, только снижение стоимости этих денежных знаков компенсирует рост цен на недвижимость.
Во всяком случае, такой результат получился у меня на основании данных в Болгарии. Сомневаюсь, что это сильно отличается от общей закономерности
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 3
Наташа

В Ашдоде за этот год цены на квартиры поднялись примерно на 15%. Такой инфляции и близко нет.
 Женская логика: во-первых, не брала, а во-вторых, уже положила.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 4
Носорог

цены на квартиры поднялись примерно на 15%. Такой инфляции и близко нет.
Зато, есть снижение покупательной способности доллара.
Наташа, в недвижимости имеет место такое явление, как накручивание цен. Например ( чего далеко за примером ходить? ), еще год назад квартиры в Варне продавались по цене 900-1100 Евро за кв. метр. При этом, реальная цена, соответствующая самой Варне 200-400 Евро за квадрат. Остальное - накрутка и ажиотаж, - не того уровня развития Варна, чтобы в такие суммы квадрат оценивать.
Если говорить о Варне, то цены сейчас идут вниз. Подозреваю, что они еще долго будут идти вниз и остановятся где-то в районе 500 Евро. Конечно, агенства недвижимости будут этому сопротивляться, будут продолжать выставлять запредельные цены, но кто это покупать будет? Болгары, чья средняя зарплата по стране - 270 Евро? Сомневаюсь
Возможно, то же самое и в Ашдоде происходит. Мне отсюда сложно судить. Но в долгосрочной перспективе экономика все ставит на свои места.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 5
Наташа

Носорог, я говорила про цены в шекелях, который сегодня достаточно стабилен относительно других валют.
 Женская логика: во-первых, не брала, а во-вторых, уже положила.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 6
Носорог

Шекель, относительно доллара, может, и стабилен, да только вот покупательная способность доллара снизилась
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 7
Наташа

Носорог, сейчас доллар мало влияет на цены квартир. Цены на квартиры стоят уже только в шекелях. Машканты тоже к доллару мало кто привязывает, максимум - частично.
 Женская логика: во-первых, не брала, а во-вторых, уже положила.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 8
Носорог

Наташа, еще раз: я не могу, не будучи плотно знаком с рынком в Израиле однозначно сказать, что и почему там происходит. Факторов много. Единого алгоритма для расчета нет.
Вот пример: вилла около Питтсбурга стоила 60 лет назад сто тысяч долларов. Сейчас, если ее продавать попросят в районе полутора миллионов. Нро никто ее не купит за эти деньги, так что, это - не цена. Цена это точка согласия покупателя и продавца. Согласия они достигнут где-то в 700 тысяч.
Вопрос: что легче заработать - сто тысяч 60 лет назад или 700 тысяч сегодня?
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 9
Наташа

Носорог, цены, о которых говорю я, реальные, а не раздутые. Сейчас мои приятели ищут квартиру, и я вижу, за какие деньги что продается. И видела, что и как продавалось год назад.
 Женская логика: во-первых, не брала, а во-вторых, уже положила.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 10
Носорог

Наташа, мне нечего сказать, сегодняшнюю ситуацию в Израиле я знаю плохо, а ситуацию в Ашдоде не знал никогда.
цены, о которых говорю я, реальные, а не раздутые
В каком смысле, реальные? В смысле, что за эти цены продают? Ну, это не мешает им быть раздутыми...
А вообще, реальной ценой в недвижимости называется цена без учета рыночных колебаний. Есть специальный показатель в области торговли недвижимости, когда оценивается себестоимость квартиры без рыночных фокусов. Этот показатель - коэффициент, на который надо умножать реальную стоимость квартиры. Например, в Варне этот показатель примерно равен 2, то есть реальная стоимость жилья в два раза ниже, чем рыночная
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 11
Willy

Цены сильно возрасли это правда, скажем на тот дом, где я живу примерно раза в два причем и в долларах и в шекелях. Что в Болгарии не знаю, но знаю, что в России цены упали.

Носорог

В Израиле все просто и ясно, цены на продукты стабильны, зарплаты тоже лишь чуток выросли, зато цены на квартиры выросли реально процентов на 50, что на что надо множить?
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 12
Носорог

Рынок недвижимости, Вилли, не есть некая "объективная реальность, данная нам в ощущении". Он, рынок, испытывает давление со стороны тех структур, что наживаются на торговле недвижимостью. Этих структур в каждой стране единицы, да и в мире не так много. Понятно, что, в глобальном смысле, все области торговли работают по схожему методу, но мы сейчас говорим конкретно про недвижимость.
Те, кто заинтересован в росте цен на недвижимость - торговцы. Я не Моше Асулина с улицы Бялик в Араде имею в виду, а инвесторские многомиллиардные консорциумы, занимающиеся крупным строительством и в руках которых находятся инструменты контроля цен на жилье. Все эти мойши так или иначе завязаны с такого рода организациями ( как их не называй ), все имеют свой маленький гешефт.
Сама по себе, полная себестоимость постройки квартиры находится в пределе 10-15% от рыночной цены на ту же квартиру. Остальное уходит "наверх". На тот верх, что может влиять на банковскую ставку в Банке Израиля ( в случае с Израилем ), на биржевый рост, на курс шекеля, на инфляцию...
То есть, рынок, который мы привыкли считать свободным, на самом деле, является жестко контролируемым строительными холдингами. В грубом описании это выглядит так: конечным владельцам недвижимости выгоднее в течении долгих лет не продавать недвижимость, чем продавать на 5% дешевле. Им выгоднее стимулировать рост цен покупкой и перепродажей самим себе или подконтрольным им структурам, потому что это создает на рынке ситуацию, когда цены растут.
Схема: допустим, я произвел одно ( 1 ) полено дров. Стоило мне это один ( 1 ) шекель. Поехали:
1. Я делаю наценку в 100% и продаю его за 2 шекеля Вилли. Доход 2 шекеля, расход 1 шекель ( производство полена ). Моя прибыль 1 шекель. У Вилли появилось полено, за которое он заплатил 2 шекеля ( по документам ).
2. Вилли делает наценку в 100% и продает полено обратно мне за 4 шекеля. Мой доход 1 шекель ( от операции 1 ), и расход 4 шекеля. Итого, у меня есть полено, которое мне продали за 4 шекеля ( по документам ) и баланс -3 ( минус три ) шекеля. У Вилли расход 2 шекеля ( операция 1 ) и доходы 4 шекеля ( операция 2 ). Вилли в плюсе на два шекеля.
3. Я делаю наценку в 100% и опять продаю Вилли полено, но уже за 8 шекелей. Доход 8 шекелей ( операция 3 ), расход 3 шекеля ( операция 2 ), прибыль 5 шекелей. У Вилли доход 2 шекеля ( операция 2 ), расход 8 шекелей ( операция 3 ). Итого, у Вилли имеется полено стоимостью в 8 шекелей ( по документам ) и расходы на приобретения этого полена 6 шекелей. Даже если после этого Вилли продаст полено за "себестоимость" он заработает на этом в два раза больше, чем полено действительно стоит.
Итог этой трех-ходовки: я, произвел полено за 1 шекель, продал его так, что окупив расходы на производство, положил 5 шекелей себе в карман. Вилли получил в распоряжение полено стоимостью в 8 шекелей, заплатив за него 6 шекелей.
На этом этапе Вилли может уже пускать полено в свободную продажу. Сколько он на этом заработает меня уже не интересует, я уже прикарманил свои 5 шекелей.
Вилли же, продав полено 9 шекелей, получит доход в 9 шекелей ( продажа ), расход в 6 ( операция 3 ), то есть, прибыль 3 шекеля.
Проверка: 5(моя прибыль) + 3(прибыль Вилли) + 1(себестоимость полена) = 9 (цена, полена в магазинчике Вилли). Особо ценным клиентам можно продавать и за свою цену - за 8. Можно даже накладную показать.
Это и есть накрутка. Такую комбинацию можно повторять раз за разом если есть достаточно денег, чтобы гонять их туда сюда или возможности большого краткосрочного кредита. А если мы с Вилли - один и тот же человек, то и мои 5 шекелей и 3 шекеля Вилли остаются в одном кармане. Но реальная стоимость полена остается 1 шекель.
Если же, при всем этом, у меня есть монополия ( даже неполная ) на поставку дров в израильские дома и монополия на производство поленьев, то люди ВЫНУЖДЕНЫ покупать дрова у меня, потому что больше их купить негде, а зимой холодно.
Как пример такого действия, посмотрите бизнес-план Мило Миндербиндера из "Параграф 22" - как он продавал яйца армии США и помидоры полковнику Кошкарту.
 
[ 21-01-10, Чтв, 20:51:26 Отредактировано: Носорог ]
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 13
Willy

Носорог

Ну сложно текст читать, я о реальном росте цен для покупателя, а не о доходах консорциумов, которые даже при наличии накруток тоже не могут быть бесконечны, поскольку иначе квартиры бы не покупали. Ну и при чем тут консорциумы если мы говорим о рынке старых квартир? А они тоже силно растут.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 14
Носорог

Ну и при чем тут консорциумы если мы говорим о рынке старых квартир? А они тоже силно растут.
Их подтягивает рынок новых. Кто определяет цены на старые квартиры? Не покупатель же!
Вот, есть у Вас джинсы. Вы их хотите продать. В магазинах новые джинсы стоят 500 шекелей. Ваши - вполне в хорошем состоянии. Когда Вы их покупали новые они стоили 200, а подержанные джинсы в таком же состоянии, что и сейчас Ваши, стоили 40. Сейчас новые - подорожали, логично предположить, что и подержанные поднялись в цене. Так что, ориентировочная цена на Ваши джинсы - 120-130 шекелей.
Вилли, не бывает так, что один товар растет в цене, а остальные - нет.
Квартиры БУДУТ покупать, потому что жить где-то надо. В начале 80-х годов квартиры стоили, относительно сегодняшних цен копейки и люди думали, что трехкомнатную квартиру они бы за 100 тысяч долларов в жизни не купили. Но пришло время и покупают, как миленькие. Берут кредиты, ссуды, одалживают... Но покупают
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 15
Наташа

В начале 80-х годов квартиры стоили, относительно сегодняшних цен копейки

тогда годовой процент по машканте был 4,5 за счастье - и то только олимовская часть машканты. остальное - 5-6 и даже выше. сегодня проценты гораздо ниже.
 Женская логика: во-первых, не брала, а во-вторых, уже положила.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 16
Willy

Зарплаты тоже были несравненно ниже даже в долларах.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 17
Носорог

Willy, разумеется. Вообще не бывает такой ситуации, когда цена на что-то одно растет, а все остальное остается как было. Поднялась цена на нефть - подорожал сахар, например.
Но зарплаты были ниже только в абсолютном исчислении - в количестве денег. По покупательной способности они ниже не были, да и не могли быть. При инфляции ( а инфляция - неотъемлимое качество нашей экономики ) покупательная способность денег снижается быстрее роста зарплат. Производство одной пары носков не стало сложнее за 20 лет. Оно подорожало только в денежных знаках, которые удешевились.
Вряд ли Вы будете спорить с тем, что большая часть усилий инженеров-производственников направлена на то, чтобы удешевить произодственный процесс. Сделать производство более эффективным означает, кроме всего прочего, сделать его более дешевым. Ни один промышленник в здравом уме не поставит на свой заводик конвейер, который повысит себестоимость производимых им стаканов для кока-колы. Исключение может быть только тогда, когда человек начинает произодство товара нового, аналогов на рынке не имеющего. Но таких товаров не так уж и много, они обычно расчитаны на вполне определенную target-group и, в любом случае, они призваны конкурировать с уже имеющимися товарами. Как Кольт, в свое время, выпустил револьвер, конкурирующий с винтовками и однозарядными пистолетами. И конкурировать они должны, в том числе, ценой.
Вы можете сказать, что мобильники, компьютеры и прочие товары хайтековского ШирПотреб-а стали дешевле в суммах, а следовательно ( поскольку деньги стали дешевле ) их удешевление двойное - во первых, за счет снижения цен, указанных на ценниках и, во вторых, за счет снижения покупательной способности денег. Но, хочу напомнить три вещи:
1) Эти "игрушки" не являются товарами первой необходимости и изначально не предназначались для широкого потребления. Двадцать лет назад все почти прекрасно обходились без них. Но когда они стали массовыми, их производство сильно удешевилось.
2) Себестоимость этих товаров намного ниже даже той невысокой цены, что мы платим за них сегодня. То есть, у производителей и продавцов имеется возможность очень сильно снижать цены, по прежнему оставаясь в большом плюсе.
3) За эти годы большая часть производства и разработок хай-тековских гаджетов переехало в Азию, где исключительно дешевая рабочая сила. Этот фактор тоже снизил стоимость товаров.

То есть, фактическая себестоимость постоянно удешевляется ( в теории ). Но себестоимость, измеряемая в денежных знаках, растет, поскольку покупательная способность этих ДЗ снижается быстрее.
Для частичной компенсации этого отставания существуют разные механизмы - привязка банковских вкладов к инфляции, индексация зарплат... Но индексацию ( привязку зарплат к индексу цен ) и установку банковского процента для вкладов осуществляет Государственный Банк ( в каждой стране свой ), который следит за балансом покупательной способности денег и суммами, находящимися в распоряжении граждан. В ЛЮБОЙ СТРАНЕ МИРА такой банк, оставаясь формально независимым инструментом, находится под контролем определенных финансовых групп, которые, кроме всего прочего, занимаются массовым строительством. И задача их в том, чтобы инфляция уменьшалась, но, при этом, чтобы она не исчезла.
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 18
Вольфин

Носогог.
Тебе бы наши проблемы...
Профиль 

Цены на квартиры в Израиле резко возрастут в ближайший год№ 19
Носорог

Носогог.
Тебе бы наши проблемы...
А вам мои?
Профиль 


Вы не зарегистрированы либо не вошли в портал!!!
Регистрация или вход в портал - в главном меню.



 Просмотров:   002817    Постингов:   000019